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文 | 薛洪言

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经过前期估值修复式上涨后，在强预期和弱现实的拉扯下，地产链近2个月出现了明显的滞胀震荡行情，涨不上去，也没跌下来多少。

市场在等待什么呢？

一边用窄幅震荡消化“强预期”，一边等待“弱现实”复苏回暖。一旦地产开工和销售数据出现持续性好转，地产链有望迎来新一轮上涨行情。

近期，地产销售已出现了回暖迹象。

统计局数据显示，2023年1月，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，自2022年2月以来首次止跌。具体来看，一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。据贝壳数据，2月前两周重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%，显示二手房消费需求出现明显改善。另有统计显示，2023年初至2月16日，12城二手房日成交累计同比增长2.8%，已现拐点，39城新房商品房日成交累计同比下降18.2%，降幅收窄。

不同口径、不同来源的数据均佐证了地产销售已有回暖迹象。

对于这波回暖，市场中仍有分歧。部分人认为，这是地产短周期走向复苏的信号，好戏还在后面；也有些人认为，年初小阳春不过是疫情三年积压需求的集中释放，可持续性存疑，不必太过乐观。

但无论哪种解读，地产销售的确在回暖，这是好消息而非坏消息。

当前，市场倾向于用中长期人口数量下行论证短期房价难以企稳，用长期逻辑论证短期问题常常会得出错误的结论。

现阶段，鉴于地产长周期下行压力，开启新一轮房价上涨周期的难度较大，但让房价企稳、刺激刚性和改善性住房需求释放却在政策的发力边界内。对房住不炒的坚持与促进房价企稳的政策出台并不冲突，所以，没有必要看到“房住不炒”就悲观，也没必要因为房价没能快速上涨而缺乏信心。

站在当下看全年，地产行业最坏的时候明显已经过去，未来无论是弱复苏还是强复苏，对市场信心而言都是拐点已现。对一个被市场抛弃了三年的大板块而言，投资者应高度重视趋势性拐点对应的投资机会。

1、地产链存在预期差。经过几个月的震荡和地产销售的回暖，地产链的投资特征已从“强预期、弱现实”过渡至“弱预期、弱现实”，并蕴含着强现实的期权。一旦“弱现实”继续向“强现实”演绎，“弱预期、强现实”的预期差对应的就是新一轮上涨行情。

当前，地产链的市净率分位仍处于较低位置，在行业相对比较中排名靠后，包含了相对悲观的市场预期。短期看，相关板块的震荡调整也已持续近2个月的时间，无论是调整的时间还是空间，均已基本到位。后续无论基本面还是政策面的边际好转，均会成为推动新一轮上涨的催化剂。

基本面的销售回暖已经开始，市场仍在观望和等待回暖信号的持续性。只要地产销售回暖持续到3月份，新一轮资金驱动的抢跑行情就有望展开。既便本轮地产销售回暖没能持续，投资者还可以期待政策端发力。

临近两会召开，稳增长仍是政策主线。从已经闭幕的地方两会来看，多数省份将稳增长放在全年各项工作之首，并将投资和消费视作稳增长的主要抓手。地产链同时带动投资和消费，稳地产仍将是稳增长的重要前提。因此，若本轮地产销售回暖不具有可持续性，新一轮稳地产政策将大概率出台，同样可以在预期层面驱动新一轮行情的展开。

2、大盘风格来看，今年大概率是价值大年。受外需回落和地产长周期下行影响，2023年经济大概率属于弱复苏。一般来说，弱复苏环境利好成长板块表现，一方面，弱复苏下，金融地产建筑及上游资源等板块基本面只是温和向上，没有强刺激，缺乏强表现；另一方面，弱复苏下，货币环境偏宽松，利于成长板块表现。

但2023年的情况有所不同，一方面，价值板块普遍具有困境反转逻辑，即便是基本面温和复苏，叠加困境反转下的估值修复，戴维斯双击下的股价涨幅亦不容小觑；另一方面，成长板块经历了两年的结构性牛市，估值普遍处于相对高位，且部分行业持续的高景气带来了产能大幅扩产、恶化了竞争格局，可能会压制估值提升。

另外，受海外顽固高通胀和中美利差倒挂等影响，2023年国内的货币宽松包含着较强的“边际收紧”预期，即一旦国内经济复苏企稳，货币政策就有较大的概率转向防通胀，这种“边际收紧”预期也会压制成长板块的估值提升。

所以，虽然通常情况下弱复苏环境更有利于成长板块表现，但2023年有可能不一样，价值占优的概率更高。地产链也是典型的价值风格，价值风格占优环境更有利于地产链的表现。

最后小结一下，无论从调整时间还是空间上看，地产链继续向下的空间有限，同时，基本面和政策面的催化剂正越来越近，新一轮行情一触即发，在风险收益上具有明显的不对称性，投资者应重视当下地产链的布局机会。

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